Рефинансирование ипотечного кредита снижает процентную ставку,
но лишает заемщика возможности получить налоговый вычет за проценты.
А что по деньгам выгоднее? 
Наш
читатель Евгений Слуцкий пять лет назад взял ипотечный кредит в размере
$60 000 под 15% годовых на 15 лет. Тогда квартира стоила $70 000.
Ежемесячный платеж по кредиту составил $839. По истечении срока
кредитования Евгений должен был выплатить $151 155. А переплата,
соответственно, составила бы: $151 155 — $60 000 = $91 155 ВЫ ИМЕЕТЕ ПРАВО НА ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПО ФАКТУ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ. 13%
от 1 млн руб., или 130 000 руб. Не важно, перекредитовали вы ипотеку
или нет, эти деньги вы вправе получить. НО ТОЛЬКО ОДИН РАЗ В ЖИЗНИ. |
В
этом году Евгений решился на рефинансирование кредита. И обратился к
нам за помощью: рассчитать, что окажется выгоднее — снизить процентную
ставку и отказаться от налогового вычета за проценты или продолжать
платить по старому кредиту и получить вычет? Будем разбираться. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ*: | КРЕДИТ | $60 000 | | СРОК | 15 лет | | СТАВКА | 15% | | ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ | $839 | | ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ ЗА 15 ЛЕТ | $151 155 | | СУММА ПРОЦЕНТОВ, ВЫПЛАЧЕННЫХ ЗА 15 ЛЕТ | $91 155 | | РЕАЛЬНЫЙ СРОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КРЕДИТОМ | 5 лет | | ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ ЗА 5 ЛЕТ | около $50 340 |
* В расчетах применялся кредитный калькулятор www.credit-calc.ru ПРИ ЭТОМ ВЫПЛАТЫ ПО ПРОЦЕНТАМ И СОБСТВЕННО КРЕДИТУ В ПЕРВЫЕ ПЯТЬ ЛЕТ РАСПРЕДЕЛИЛИСЬ СЛЕДУЮЩИМ ОБРАЗОМ: | ГОД | ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА, $ | ТЕЛО КРЕДИТА, $ | | 2003 | 8 923 | 1 154 | | 2004 | 8 737 | 1 339 | | 2005 | 8 522 | 1 555 | | 2006 | 8 272 | 1 805 | | 2007 | 7 982 | 2 095 | | ИТОГО | 42 436 | 7 948 |
Аннуитетные
платежи построены таким образом, что первые годы заемщик выплачивает в
основном проценты. За пять лет Евгений выплатил банку $42 436 только
«процентных» денег и имеет полное право получить с них налоговый вычет
(13%). Эта сумма уже выплачена, и последующее перекредитование на ней
никак не скажется. $42 436 х 0,13 ≈ $5 517 Эту
сумму в качестве налогового вычета Евгений сможет получить в любом
случае, даже если перекредитует ипотеку. При этом налоговый вычет за
проценты за весь период кредитования (в случае если на рефинансирование
Евгений так и не решится) составит: $91 155* х 0,13 ≈ $11 850
*сумма процентов, выплаченных за 15 лет Чтобы покрыть остаток по старому кредиту, Евгению нужно взять $60 000 — $7 948* = $52 052
*выплаченная за 5 лет сумма 
ПЕРЕД ПОДПИСАНИЕМ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА ПРОВЕРЬТЕ НЕСКОЛЬКО МОМЕНТОВ:
• договор должен быть целевым;
•
в договоре должна быть прописана вся сумма целиком (некоторые
недобросовестные банки ставят часть суммы, а оставшиеся деньги
списывают на всевозможные расходы);
• к договору должна прилагаться схема выплаты процентов. Без них получить вычет за проценты будет проблематично.
|
РИСУЕМ ПОРТРЕТ НОВОГО КРЕДИТА: | КРЕДИТ | $53 000 | | СРОК | 10 лет | | СРЕДНЯЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА В БАНКАХ РОССИИ | 13% | | ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ | $791 | | ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ | $94 961 |
НЕ ЗАБУДЕМ ПРО ОСНОВНЫЕ РАСХОДЫ НА РЕФИНАНСИРОВАНИЕ (СРЕДНИЕ ЦИФРЫ ПО БАНКАМ): | ПЕРЕСТРАХОВАНИЕ | 45 000 руб. | | КОМИССИЯ БАНКА | 30 000 руб. | | ОЦЕНКА КВАРТИРЫ | 4 000 руб. | | РЕГИСТРАЦИЯ | 12 000 руб. | | ИТОГО | 91 000 руб. | | ИЛИ ПРИМЕРНO | $3 700 |
Вычет за проценты по новому кредиту получить уже нельзя. А теперь самое интересное. БЕЗ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ: $151 1551 — $11 8502 = $139 3053
1) ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ ЗА 15 ЛЕТ
2) НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ЗА ВЕСЬ ПЕРИОД КРЕДИТОВАНИЯ
3) ПОТРАТИТ ЕВГЕНИЙ, ЕСЛИ НЕ БУДЕТ РЕФИНАНСИРОВАТЬ КРЕДИТ С РЕФИНАНСИРОВАНИЕМ: $50 3401 + $94 9612 — $5 5173 + $3 7004 = $143 4845
1 СУММА ВЫПЛАТ ЗА 5 ЛЕТ ПО СТАРОМУ КРЕДИТУ
2 СУММА ВЫПЛАТ ПО НОВОМУ КРЕДИТУ
3 ВЫЧЕТ ЗА ПРОЦЕНТЫ, ВЫПЛАЧЕННЫЕ ЗА 5 ЛЕТ
4 РАСХОДЫ НА РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
5 ТАКУЮ СУММУ ЕВГЕНИЙ ОТДАСТ БАНКУ, ЕСЛИ РЕШИТСЯ ПЕРЕКРЕДИТОВАТЬ ИПОТЕКУ $139 305 ПРОТИВ $143 484 Прибавьте
ко второй сумме время и силы, затраченные на получение нового кредита
(вспомните, как получали предыдущий, - это будет примерно то же самое). $143 4841 — $139 3052 = $4 1793
1 СУММА ВЫПЛАТ ПРИ РЕФИНАНСИРОВАНИИ
2 ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ БЕЗ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ
3 ОЩУТИМЫЙ УБЫТОК ВЫХОДИТ, НА ТАКИХ УСЛОВИЯХ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ МЕНЕЕ ВЫГОДНО. Но
учтите, что это средний показатель. Многое зависит от программы
рефинансирования, которую вы выберете, она в каждом банке своя.
Например, один из крупных российских банков предлагает перекредитование
под 10,5% годовых в долларах на 6-10 лет. Расчет, соответственно, будет
совсем другим. КРЕДИТ | $53 000 | СРОК | 10 лет | СТАВКА | 10,5% | ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ | $715 | ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ | $85 819 |
Тогда, рефинансировав кредит, Евгений потратит: $50 340 + $85 819 — $5 517 + $3 700 = $134 342 $139 305* — $134 342 = $4 963 - ЭКОНОМИЯ СУЩЕСТВЕННАЯ
* ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ БЕЗ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ Мы
берем новый кредит на 10 лет ради чистоты эксперимента - чтобы
посчитать экономию за тот же период, на который был оформлен первый
кредит. Но, допустим, финансовая ситуация в семье Евгения улучшилась и
наш герой готов платить больше каждый месяц и при этом сократить срок
кредитования, например, до пяти лет. Что произойдет? Мораторий на
досрочное погашение в российских банках различный, но ни в одной
крупной финансовой организации он не превышает пяти лет: в
Райффайзенбанке, например, мораторий действует пять лет, в Альфа-Банке
- максимум 12 месяцев (зависит от суммы кредита), в ВТБ24 - три месяца.
Следовательно, Евгений уже может погасить кредит полностью без штрафных
санкций. Что касается процентной ставки, разброс здесь великий - от 9%
до 12%. Остановимся на среднем показателе - 10%. КРЕДИТ | $ 53 000 | СРОК | 5 лет | ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА | 10% | ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ | $1 126 | ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ | $67 565 |
В результате рефинансирование обойдется Евгению в: $50 340 + $67 565 — $5 517 + $3 700 = $116 088 $139 305* — $116 088 = $23 217 - ЭКОНОМИЯ ВЕСЬМА СУЩЕСТВЕННАЯ
* ОБЩАЯ СУММА ВЫПЛАТ БЕЗ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ При
этом срок кредита сократится на пять лет. Если можете себе позволить
большие ежемесячные платежи, такая форма рефинансирования, пожалуй,
самая выгодная. Консультант: Александр Немыкин, начальник отдела развития компании «Ажур-Аудит»
| 
