Получить ипотечный кредит не просто, даже если вас двое. Но еще
труднее — поделить ипотеку после того, как ваши с супругом пути
разошлись. 
Совместно
нажитое имущество делится поровну между супругами — это прописная
истина семейного кодекса. Акак поделить квартиру, купленную по ипотеке?
Наша читательница Елена Прохорова так и не смогла самостоятельно
разрешить возникшую ситуацию. Письмо читателя «Мы с мужем
прожили вместе больше восьми лет. Четыре года назад купили квартиру
в новостройке в кредит — половину суммы наскребли по депозитам
и родственникам, половину взяли у банка. Долг мы выплатили
быстро, но, увы, брак тоже недолго длился. Год назад мы развелись.
Квартира записана на имя мужа, но была куплена в браке, и поэтому
я претендую ровно на половину сегодняшней рыночной стоимости квартиры.
Она за четыре года, как вы понимаете, сильно выросла в цене. Муж
отдавать квартиру отказывается, мотивируя это тем, что я вкладывала
в нее меньше, чем он: мол, и в первоначальном взносе, и в ежемесячных
платежах его доля была больше. Это не совсем так: иногда
мы „скидывались“ с зарплаты и относили в банк общие деньги, в каком-то
месяце долг погашала я, а в следующем — он. Сейчас уже не разберешь,
никаких расписок мы друг другу не давали и сметы не вели (сейчас
я понимаю, что зря: любовь любовью, а такие вещи лучше записывать).
К тому же квартиру мы получили в „разобранном“ состоянии — бетонная
коробка без отделки — и в порядок приводили ее совместными усилиями. Муж
утверждает, что по закону я могу претендовать только на половину нашего
первоначального взноса за квартиру, и грозится перенести дело в суд.
В качестве одного из аргументов в свою пользу он собирается
предоставить мои дневники, из которых становится ясно, что у меня была
связь с другим мужчиной. Якобы адвокат, нанятый мужем, докажет, что
я жила со своим благоверным по расчету, и поэтому наш брак можно
считать недействительным. И, соответственно, я не имею права
претендовать на квартиру. Ну что же, на войне как на войне. Хорошо, что
мы не успели обзавестись детьми и им не пришлось стать свидетелями
родительской „битвы“. Еще такой момент: первый „ипотечный“ год мы были
записаны сособственниками квартиры, а потом знакомый агент рассказал
о налоговых льготах и посоветовал мне отказаться от своей доли, чтобы
было проще оформлять вычет за квартиру — налоговой не пришлось делить
его в соответствии с вложенными средствами и отправлять на два счета.
Я подписала договор об „отказе от своих прав на квартиру“, и деньги
в полном объеме поступили на имя мужа. Тот договор, к сожалению,
не сохранился. К суду я морально готова, потому что уверена, что
имею право на свою часть квартиры, но вот разобраться в нюансах мне
самой не под силу». Комментарий экспертов Антон
Борисов, нотариус; Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка
«ГЛОБЭКС»; Павел Ильин, директор департамента розничного кредитования
Московского Кредитного Банка. ПО ВСЕЙ СТРОГОСТИ СЕМЕЙНОГО КОДЕКСА 
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПОКАЗЫВАЕТ:
ЕСЛИ
В СЕМЬЕ ЕСТЬ РЕБЕНОК и особенно если детей несколько, суд с большей
долей вероятности оставляет ипотечную квартиру матери с ребенком. |
По
Семейному кодексу РФ каждый из супругов имеет равные права
на имущество, нажитое в браке, если иное не зафиксировано в брачном
договоре. Под имуществом понимается недвижимость, автомобили,
драгоценности, паи, вклады… А также долги. Не важно, кто из супругов
работал, кто занимался домашним хозяйством, сколько каждый из них
вкладывал в обустройство дома, какими частями погашался кредит… Если
вы не заключали брачный договор, где распределили доли во владении
общим имуществом, значит, вам положена ровно половина и других
вариантов нет. ЗЛОСТНЫЙ МАНИПУЛЯТОР Угрозы
о предоставлении личных дневников в суде для доказательства измены
никакого отношения к имущественным вопросам не имеют. Браки
признавались недействительными в нашей стране только в период Второй
мировой войны. Свидетельства за подписью работника загса достаточно,
чтобы доказать, что брак был зарегистрирован, а значит — действителен.
Рассматривайте угрозы мужа как манипуляцию и не поддавайтесь им. ПЛАН ДЕЙСТВИЙ ШАГ 1: Прежде
всего выясните, что это за договор об «отказе от своих прав
на квартиру» вы подписали. Дело в том, что человек не может отказаться
от своих прав. По закону нельзя отказаться от имущества: его
можно подарить, продать, уступить. Если вы приобрели квартиру в период
брака, 50% от ее нынешней стоимости — ваши. ШАГ 2: Позвоните
в компанию недвижимости, которая занималась оформлением договора
о долевом участии в строительстве, и запросите копии всех документов —
на основании того, что начинаете судебный процесс о разделе имущества.
Если компания откажется выдать документы, объясните, что в этом случае
им придется отвечать на запрос из суда. Вам нужно узнать, заверен ли
документ, сделавший вашего мужа полным собственником квартиры,
нотариально. Если нет, он не имеет никакой силы. Вы действительно
подписали «отказ», например под видом «уступки» своей доли мужу? Дело
осложняется. Но и здесь не все потеряно: вы можете заявить, что
не ведали, что творили. И если муж не найдет свидетелей, которые
подтвердят, что в тот момент ваш ум был трезв и ясен, шанс отстоять
свои права на квартиру остается. ШАГ 3: Подавайте в районный суд исковое заявление о разделе имущества. Написать его можно в вольной форме. К слову, все судебные
издержки (оплату госпошлины, например) вы вправе переложить на мужа,
поскольку это он уклоняется от выполнения своих обязательств. Не тяните
с заявлением: многие судьи через три года после развода имущественные
иски не рассматривают — за давностью лет. В вашу пользу тот факт, что
ипотеку вы уже выплатили, то есть обязательств перед банком нет
и не нужно сверять с кредитором каждый «чих». НИКОЛАЙ КУПИЛ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ
— на этапе «котлована», то есть когда квартиры не было ни физически,
ни юридически. Купил он даже не квартиру, а «право требования»,
а до окончательного оформления документов и получения ключей
счастливому новоселу оставалось ждать два года. Наш герой оплатил
первый взнос, а на оставшуюся часть оформил ипотеку. И через полгода
после этого женился. Документы на квартиру он получал уже в статусе
женатого человека. Так получилось — семейная жизнь дала трещину. Теперь
бывшая жена требует у него не только половину всех выплаченных
за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса
— потому что формально договор купли-продажи квартиры заключался
в период супружества… Судебный процесс длится уже не один месяц. |
Повторим,
вам нужно собрать все документы, и поскорее — чтобы «материализовать»
предмет спора. Если ваш муж успел переписать квартиру на кого-либо или,
например, «продал» ее за $100, а у вас при этом нет ни документов,
подтверждающих ваше право собственности (до 2005 г. договоры о долевом
строительстве не подлежали госрегистрации, и до сих пор с ними в судах
полная неразбериха), ни копии кредитного договора, сложно будет
доказать, что эта квартира вообще существовала в вашей совместной
действительности. Если по документам вы докажете свои права, суд
наложит арест на квартиру и впоследствии или выделит долю в квартире
(у вас получится коммуналка, что вряд ли входит в интересы вашего
мужа), или обяжет бывшего супруга выплатить вам половину стоимости
жилья по нынешним рыночным расценкам (ст. 596 Семейного кодекса РФ). ШАГ 4: Повторимся:
вам повезло, что кредит вы уже полностью выплатили. Для верности
вы можете запросить в банке информацию о своем кредите, поднять
документы. Не все банки на это идут, но попробовать можно.
С невыплаченным кредитом ситуация сложнее. Если супруги разводятся
мирно, без имущественных споров, процедура погашения долга остается
стандартной. В случае если супруги составляют перед разводом брачный
договор, в котором расписывают доли в ипотечной квартире, банк
заключает дополнительное соглашение к кредитному договору. Аннуитентные
платежи делятся между созаемщиками пропорционально владению долями
в квартире. Если же супруги не могут прийти к соглашению,
в результате чего платежи становятся нерегулярными, банк вправе
инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге. Часть суммы
пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между
супругами. Для банка и первоначальный взнос, и ежемесячные
выплаты — ваши общие средства. Заявление вашего мужа о том, что
он вкладывал в ипотеку больше, юридической силы иметь не будет: это
«больше» невозможно подтвердить документально. В противовес вы можете
заявить, что брали на работе отпуск за свой счет длиной в два месяца,
чтобы курировать ремонтные работы в квартире. Капитальный ремонт
в новостройке, само собой, повлиял на стоимость жилья — и это еще один
аргумент в вашу пользу. ШАГ 5: На будущее. Пожалуй, самый эффективный способ избежать подобных проблем — заключить брачный контракт.
Более того, на фоне участившихся судебных процессов по разделу
«ипотечного» жилья многие банки на этом настаивают. Необязательно
прописывать все до мелочей — ограничьтесь «ипотечными» вопросами.
Будете планировать с новым мужем ипотеку — наймите грамотного юриста
и составьте брачный договор, в котором укажите: кто и в каких долях
выплачивает первоначальный взнос по ипотеке; кто и в каких долях вносит
ежемесячные платежи — в браке и в случае развода; кто становится
собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба
в определенных долях); как изменятся все эти условия в случае рождения
ребенка.
|
